Dom do 100 m² – dla ilu osób? Ile kosztuje budowa?

Pytanie wydaje się aż przesadnie proste – w wielu opracowaniach pada w tym miejscu bardzo konkretna liczba, najczęściej w zakresie 4-6 osób. I owszem, to prawda, ale nie cała. Trzeba bowiem spojrzeć na sprawę nieco bardziej wnikliwie, bo samo rzucenie dowolnej liczby bez uzasadnienia jest raczej mało wiarygodne.

Niestety takie kategoryczne sądy często pochodzą od osób, które nie mają zbyt wielkiego pojęcia o budownictwie i przenoszą wprost „pojemność” mieszkań na domy. Tymczasem każdy dobry architekt odpowie w tym miejscu: „to zależy”. Zgoda, taka odpowiedź nikogo nie satysfakcjonuje, ale jest najlepsza.

Żeby dowiedzieć się, dla ilu osób będzie idealny dom o powierzchni 100, 80 czy 60 metrów, trzeba za punkt wyjścia przyjąć przede wszystkim podział funkcjonalny. Bardzo często podstawowe projekty wyróżniają salon, kuchnię, dwie sypialnie, jeden pokój do samodzielnej aranżacji, dwie łazienki, garaż i pomieszczenie gospodarcze. Są jednak projekty domów do 100 m2, w których zamiast kuchni widnieje aneks, sypialnie są nawet 4, ale łazienka tylko jedna. Warto w tym momencie zastanowić się nad przeznaczeniem konkretnych pokojów. Sypialnię niełatwo będzie bowiem zaaranżować jako gabinet lub pokój dla dzieci. W większości standardowych projektów ograniczenia przestrzenne pozwolą rozgościć się 4-osobowej rodzinie. 

Nowoczesne projekty – często opisane jako zrównoważone lub (niezbyt trafnie) eko – mają mniejsze pokoje, za to zaprojektowane nieco lepiej pod kątem elastycznej aranżacji i nawet 6-7 osób może w takim domu w miarę wygodnie zamieszkać, choć to oczywiście oznacza ograniczenie prywatnej przestrzeni dla domowników. Z drugiej strony, stumetrowy dom może być optymalnie wykorzystany przez bezdzietne małżeństwo, jeśli obie osoby pracują z domu, więc potrzebują czegoś w rodzaju pracowni lub warsztatu.

W obliczeniach nie uwzględniamy kosztów projektów (nie są wysokie – do 4-5 tysięcy maksymalnie), ani uzyskania niezbędnych pozwoleń czy doprowadzenia mediów, bo te mogą sprawić, że jakiekolwiek sensowne porównania na dalszym etapie nie będą możliwe.

Pomijamy stan surowy otwarty – dość powiedzieć, że zwykle to wydatek 70-90 tysięcy złotych. Samo „domknięcie” będzie kosztowało dodatkowe 120-160 tysięcy, a więc razem to już nawet 250 tysięcy złotych. Dużo, ale właśnie na tym etapie dokonuje się najważniejszych z punktu widzenia funkcjonalności i trwałości konstrukcji decyzji.

Stan deweloperski to swego rodzaju pułapka cenowa, bo wszystko zależy od jego definicji – akurat sami deweloperzy pod tym kątem są wybitnie niezdecydowani. Na pewno jednak na tym etapie wykonuje się docieplenia i elewacje. To dwa punkty, które mogą radykalnie zmienić koszty budowy, ale także wpłynąć na późniejsze koszty eksploatacji i komfort domu.

Paradoksalnie jednak przejście ze stanu surowego zamkniętego do deweloperskiego nie jest olbrzymim wydatkiem. W większości projektów do 100 m2 zamknie się to w kwocie 25 tysięcy, natomiast postawienie na nowoczesne metody dociepleń może tę cenę podnieść o 5 tysięcy.

Warto natomiast zwrócić uwagę na to, że stan deweloperski często bywa określany jako „podstawowy funkcjonalny”, co oznacza, że już teraz należy zastanowić się i nad wyposażeniem kotłowni i nad zakończeniem wszystkich prac instalacyjnych oraz podstawowym wykończeniem podłóg. To już są koszty bardzo trudne do oszacowania ze względu na różnorodność technologii i rozwiązań.

Za budowę domu pod klucz najczęściej płaci się około 300 tysięcy złotych. To nie wydaje się wygórowaną ceną, natomiast należy jeszcze pamiętać o kosztach, które zostały z tej sumy wyłączone przez nas już na początku. Wszystkie wstępne czynności, formalności i działania budowlane podnoszą ten koszt o około 25%. Teoretycznie więc mając do dyspozycji 400 tysięcy złotych, można już ze sporym zapasem budować dom, który nie będzie najtańszym z katalogu, ale też zdecydowanie nie przytłoczy luksusem.